Das CREM-Management ist im rasanten Wandel – ein Ende nicht in Sicht. Unsere crenet-Jahreskonferenz bei List Bau in Düsseldorf zeigte wichtige Veränderungstreiber, aber auch Wege, mit Veränderung umzugehen, denn: „Der Druck ist real – wer jetzt nicht handelt, verliert den Anschluss“.

Wer sein Portfolio noch mit kurzfristigen Finanzierungsstundungen zu retten versucht, spielt nach alten Regeln. So löst man keine strukturellen Probleme, brandmarkte Prof. Tobias Just, Professor für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg – und empfiehlt stattdessen einen radikalen mentalen Shift: Weg vom spezialisierten Igel, der stur einer Leitidee folgt – hin zum agilen Fuchs, der viele Ziele gleichzeitig verfolgt und die Welt in ihrer Vielschichtigkeit wahrnimmt. Konkret heißt das: starre Prozesse abschaffen, Generalistentum fördern, Fehlerbereitschaft kultivieren, Kleinteams und „Teufels Advokaten“ einsetzen.

Warum das CREM-Management heute mehr Füchse braucht, machte Petra Dittmann, Immobilienchefin bei Allianz One deutlich: Reine Flächenverwalter haben ausgedient, gebraucht werden Strategiearchitekten, die Assets vor dem Stranden bewahren. Und das trotz radikalem Kostendruck und steigenden regulatorischen Anforderungen. Dazu gesellen sich weitere Aufgabenfelder: marode Datenstrukturen auf KI-Tauglichkeit trimmen, Anreize für die hybrid Arbeitenden zur ausgeglichenen Office-Nutzung schaffen oder dem Team Interdisziplinarität beibringen. Alles Ressourcen, die bislang nicht eingepreist waren.

In der hochkarätig besetzten Diskussionsrunde mit CREM-Leitern von Deutsche Bahn, Bayer, LBBW, SAP sowie dem WISAG-Chef stieß Dittmanns Analyse auf breite Zustimmung: Nur der proaktive Fuchs kann dem massiven Erwartungsanstieg begegnen – vorausgesetzt, das CREM-Management sitzt wirklich am Tisch der Business-Strategie. Denn die Felder, in denen Weitsicht sich auszahlt, werden mehr – wie der weitere Verlauf der Tagung deutlich zeigte.

Vier Gamechanger, die Herausforderung und Chance sind

Portfolios auf Energieunabhängigkeit trimmen – weniger wegen der Regulatorik, sondern wegen der Makroökonomie. EY-Parthenon Chefökonom Dr. Ferdinand Pavel macht es deutlich: Erstarkende BRICS-Staaten, schwindende US-Dominanz und globale Staatsverschuldung treiben die Energiepreise dauerhaft. Immobilien-verantwortliche, die früh investieren, sichern sich Kostenstabilität – und Wettbewerbsvorteile.

Wer die Klimakonditionen seiner Gebäudeversicherung kennt, ist der Zeit voraus. ARD-Meteorologe Karsten Schwanke lieferte die Begründung: „Jahrhundertfluten“ treten mittlerweile alle 30 Jahre auf – Tendenz 20 Jahre. Die Erhitzung schreitet schneller voran als prognostiziert, lokal bereits +3 Grad. Reißt die +4-Grad-Marke, greifen klassische Gebäudeversicherungen nicht mehr. Wer heute Plan B entwickelt, behält die Kontrolle.

Gebäudesicherheit erreicht neue Dimensionen. MACTAY-Partner Macit-Ufuk Atay skizzierte die Haftungsfalle: Die Zahl der Mieter, die unter KRITS fallen, wächst – und die Pflichten zur physischen Gebäudesicherheit strahlen direkt auf den Eigentümer ab, ab 2027 auch mit persönlicher Haftung. Bestandsverträge also besser prüfen, bei Neuabschlüssen vertragliche Vereinbarungen treffen, um nicht überrascht zu werden.

Dahinter steckt ein größerer Trend: Verteidigung ist eine Wachstumsindustrien. Prof. Thomas Beyerle sieht in Rüstungs- und Sicherheitsimmobilien deshalb eine konjunkturunabhängige Assetklasse mit bonitätsstarken Mietern – planbarer als derzeit klassisches Gewerbe. Der Preis: extreme Eintrittsbarrieren und bis zu zweijährige Sicherheitsüberprüfungen.

Gebäudeeffizienz wird für Gewerbeimmobilien messbar – und steuerbar. Ab 2027 greift der EU-„Smart Readiness Indicator“ (SRI), der ermittelt, wie gut Gebäude ihren Ressourcenverbrauch aktiv optimieren. Prof. Kunibert Lennerts vom KIT zeigte, wie nah regulatorische Pflicht und operativer Nutzen beieinanderliegen können – wer den geforderten Datenwust als Steuerungswerkzeug für die Dekarbonisierungsstrategie nutzt, gewinnt: Die am KIT entwickelte SRI-Auswertungsplattform deckt Optimierungspotenziale bei Energieeffizienz und Raumklima auf und bereitet Portfolios proaktiv auf kommende Regularien vor.

Weniger tun, mehr bewirken

Und so blieb der Kongress nicht bei der Diagnose hängen – sondern zeigte auch, wie sich der wachsende Aufwand intelligent managen lässt. Wer die Betriebsoptimierung nicht inhouse stemmen will, kann sie an Meteoviva outsourcen. Geschäftsführer Erik Giese verdient mit seinem System prozentual an erzielten Einsparungen – Budget und Ressourcen werden gleichermaßen geschont. Anfänglich braucht es Investitionen in digitale Infrastruktur, der ROI wird jedoch binnen fünf Jahren garantiert.

Klimapositiv bauen spart ebenfalls Geld – wenn man liebgewonnene Bautraditionen bricht. Frank Schlieder von RATISBONA realisiert in Haimhausen Deutschlands ersten Cradle-to-Cradle-Lebensmittelmarkt (Eröffnung Herbst 2026): Fast 100 % der verbauten Rohstoffe sollen am Lebensende wiederverwertet werden, dokumentiert in einem Circularity Passport®. Aktuell liegt der Kostenvorteil bei bis zu 7 % gegenüber konventionellem Bauen – RATISBONA will ihn auf 20 % steigern.

Dr. Uwe Forgber von Real Cube stellte das Trustframework Coalition-X vor: einmal Daten zusammengetragen, sind Bankenkredite, CSRD oder EU-Taxonomie per Knopfdruck abholbar. Die vom Bundesministerium geförderte, vom Fraunhofer-Institut geleitete ZIA-Initiative ordnet unstrukturierte Daten standardisiert nach ZIA-KPIs – rechtssicher, manipulationsfrei, ohne aufwendige Schnittstellen.

Und wer Fördermittel noch nicht vollständig ausschöpft, lässt Geld liegen. Peter Neuhaus von AHW zeigte das Potenzial: Zinsvorteile bis zu 2 %, Tilgungsnachlässe bis zu 20 %, BAFA- und KfW-Zuschüsse von bis zu 45 % bei Anlagentechnik. Sein Hinweis mit Nachdruck: Alle Anträge müssen zwingend vor Projektbeginn vollständig eingereicht werden – der bürokratische Aufwand ist erheblich.

Leerstand ist kein Schicksal

Neben Strategie und Lösungsansätzen gab es auch handfeste Best Practices – und den Beweis, dass Leerstand selbst abseits der Toplage kein unumkehrbares Schicksal ist.

Advenis-Chefin Eva Welzenbach verwandelte 16.000 qm Intel-Bürofläche im Münchener Vorort Neubiberg in einen Multi-Tenant-Magneten. Das Projekt „Out of Munich“ vereint heute Co-Working, Fitnessstudio, Gastronomie, Haustechniker und bundeswehrnahe Dienstleister. Ihr wichtigstes Fazit: flexibel auf Mieterbedarf eingehen, im konkreten Fall etwa mit großzügigen Anlieferungs- und Produktionsflächen im EG.

Auch in die Jahre gekommene 60er-Jahre-Bauten können auf ein neues Leben hoffen. Architektin Sonja Gallo von caspar. zeigte am „Value for Future Award“-prämierten Projekt „Twins in the Park“, wie sich überholten Grundrissen mit vertretbarem Budget zeitgemäße Aufenthaltsqualität einhauchen lässt. Ralf Böthling von UniCredit Invest Alternatives belegte am Münchner Megaprojekt „Ten Towers“, wie sich 65.000 qm verwaiste Monostruktur in einen Mix aus Hotel, Büro und Wohnen transformieren lassen – vorausgesetzt, man scheut die Umwidmungsdebatten mit Stadtbehörden nicht.

Nach zwei Tagen intensiven Austauschs zieht unser crenet-Vorstandsvorsitzender Hendrik Staiger ein klares Fazit: Persönlicher Austausch in Zeiten einschneidender Transformation ist durch nichts zu ersetzen. Beeindruckend, wie mutig und pragmatisch die Mitglieder die Krise bereits als Gestaltungschance begreifen – getreu dem inoffiziellen crenet-Motto: Complaining is a waste of energy