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Outperformer Logistik – Die Kunst der Standortsuche

von COMPLEMUS Real Estate, Andreas Preußer, geschäftsführender Gesellschafter

 

Viele Gewerbe-Immobilien leiden derzeit unter der Corona-Pandemie und den durch sie verursachten Lockdowns. Logistikimmobilien bilden die große Ausnahme: Einer Gemeinschaftsstudie des Instituts der deutschen Wirtschaft und IndustrialPort (IWIP Index) zufolge sind die Mieten für Logistikobjekte im Vergleich zum Vorjahr sogar um satte 5,4 Prozent gestiegen.

Wachstumstreiber in diesem Segment ist der E-Commerce, der seit Jahren dem stationären Handel gegenüber an Boden gewinnt und durch die vom Gesetzgeber verfügte vorübergehende Schließung vieler Einzelhandelsgeschäfte einen Extra-Schub erhält. Dieser Treiber wirkt nicht überall gleichmäßig: Gesucht werden vor allem Objekte in den Ballungsräumen sowie Last-Mile-Standorte. Außerhalb der Metropolregionen sinken die Mieten hingegen tendenziell leicht. Hier schlagen die temporären Auftragseinbrüche im Automobil- und Maschinenbau durch.

Genau dort, wo die Nachfrage nach Logistikstandorten anzieht, fehlt es allerdings an ausreichendem Angebot. Logistikansiedlungen stoßen seitens der kommunalen Politik und lokaler Interessengruppen immer wieder auf Widerstände. Wo Flächen zur Verfügung stehen, treibt der Boom die Grundstückspreise.

Die Kunst, logistische Anforderungen zu erfüllen, beginnt deshalb mit der Grundstücksakquise. Die entsprechende Recherche gleicht der Suche nach der berühmten Nadel im Heuhaufen. Ohne entsprechende Expertise PLUS sehr guter Netzwerke bleibt diese Suche oft genug erfolglos.

Nur wer in dieser Disziplin punktet, kann die dringend benötigten Dienstleistungszentren, Logistikhallen oder andere Objekte auch errichten. Leider gibt es für diese Herausforderung keinen Leitfaden – am hilfreichsten ist das persönliche Gespräch. Hilfreich ist hierbei eine gute Vernetzung über die eigene Branche hinweg. Dabei sind mitunter Marktteilnehmer anzutreffen, deren Liegenschaft nicht mehr betriebsnotwendig ist, oder über spezialisierte Vermarktungsdienstleister z.B. auch Gegenstand einer Erbauseinandersetzung oder Erbfolgeregelung sein können.  Solche „Brownfields“ fristen häufig unbemerkt einen längeren Dornröschenschlaf, bevor sie zu neuem Nutzen erweckt werden. Im Spannungsfeld von Standort, Kapital und Projektidee ist es hier neben einer professionellen Kommunikation mit etablierten Mietern, Nachbarn und der Politik regelmäßig die Projektidee, die erfolgsbestimmend ist. Gerade langjährige Bestandsmieter erwarten eine angemessene Berücksichtigung ihrer Bedürfnisse, wenn bestehende Mietverhältnisse abzulösen sind. Bietet das Grundstück ungenutzte Baurechtsreserven, bietet es sich an, zunächst das Neubaupotenzial zu heben und Bestandsmieter in die Neubauflächen umzuziehen. Hierbei ist das derzeitige Mietniveau im Bestand und auch entstehende Effizienzvorteile zu berücksichtigen, anderenfalls lässt sich innerhalb eines prinzipiell umzugswilligen Unternehmens kaum eine positive Entscheidung herbeiführen. Bauplanungsrechtlich gut absichern lässt sich das Projekt über eine Bauvoranfrage oder in Abstimmung mit der Gemeinde auch direkt über ein ordentliches Bauantragsverfahren. Die Möglichkeit, eine größere Gesamtmietfläche in mehrere kleinteilige Mietflächen aufzuteilen, wird in den Gemeinden und von mittelständischen Nutzern regelmäßig gern gesehen. Der Kalkulation hilft es, wenn Bestandsmieter erhalten bleiben und den Erstvermietungsleerstand beseitigen helfen.

In Bezug auf die von Logistiknutzern häufig sehr kurzfristig begehrten Einzugsterminen kann dank inzwischen etablierter Logistiklösungen in der Projektentwicklung und einem äußerst professionellen Generalunternehmermarkt in Deutschland gut entsprochen werden.

Beitrag vom 29.04.2021
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